נייר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב עוסק ברגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור בישראל. המחברים משתמשים בדיון תיאורטי, מחקרים, וסקירה של שוקי השכירות במערב אירופה ובישראל כדי לנסות ולהציע פתרון למשבר שוק הדיור בישראל. משבר המאופיין בעלייה משמעותית של שכר הדירה בשנים האחרונות, חוסר יציבות ואי ודאות של השוכר לגבי חוזה השכירות החד שנתי הנפוץ בישראל.
נייר המדיניות מכיר רק דרך אחת לפתרון הבעיות בשוק השכירות – "הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה" נכתב בדוח. אלא שנייר המדיניות אינו דן כלל בשאלות החשובות: אם מקור הבעיות בשוק הדיור הוא בהיצע הדירות, מדוע היצע הדירות אינו גדל? מה יגרום להגדלת היצע הדירות? איך זה יעשה, ובאילו מחירים? בנוסף, הנייר שולל על הסף הטלת רגולציות על שוק השכירות והמחירים המאמירים. הפתרון המוצע בנייר הוא להגדיל את היצע הדיור, פתרון שאינו תואם את העובדות בשטח ולמעשה שגוי בבסיסו.
מחקר של ויצמן נגר וגיא סגל מחטיבת המחקר של בנק ישראל שפורסם בדצמבר 2011 מצא כי הריבית היא הגורם המסביר הראשון במעלה – הרבה מעבר לכל גורם אחר – לבעיית מחירי הדיור בישראל ובמדינות אחרות. השפעת שאר הגורמים, ובהם היצע הדירות, נמוכה יותר כפי שנטען המחקר.
"נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים" נכתב במחקר של ויצמן נגר, "המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו… לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמתה ה'נורמלית' ".
גם ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הראשי באוצר לשעבר, מצטרף למסקנות המחקר במאמר מפברואר 2015 . "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסיה. כמובן שאפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסיה לא קטן בשנים האחרונות, הוא גדל. אולי לא מספיק, אבל הוא גדל." כותב שראל, "הבעיה המרכזית היא הביקוש החזק לדירות, שהוא זה שגרם לעלייה במחירים. הסיבה המרכזית לביקוש הגדול היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם."
מחקר של ד"ר נעם גרובר , ממוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, מצביע על כך שמקורן של עליות המחירים בשוק הדיור בשנים האחרונות אינו גידול דמוגרפי יוצא דופן או מחסור פתאומי בדירות, אלא הריבית הנמוכה בשנים אלו והכניסה של משקיעים בקנה מידה גדול לשוק. לפי מסקנות אלה המאמצים של הממשלה, ובפרט של משרד האוצר, להביא להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת לחלוטין כל עוד תישאר הריבית ברמה האפסית שבה היא מצויה כיום.
דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ- 2014, אותו מציין נייר המדיניות, מורה שבניגוד לטיעון של מואב ואבידור, הגדלת היצע הדירות לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות. הדוח מציין כי בשנים 2007 עד 2012 הביקוש של שוכרי דירות עמד על כ- 72,700 משקי בית, לעומת כ- 127,000 דירות שנרכשו למטרת השקעה מתוך התחלות הבנייה בהיקף של כ- 186,300 דירות. פער אשר גרם לעודף היצע של כ- 54,000 דירות בשוק השכירות. אולם "למרות עודף ההיצע בשוק השכירות מחירי השכירות המשיכו לעלות, גם אם בקצב איטי יותר ממחירי הדירות בבעלות" – נכתב בדוח.
על פי הלמ"ס קצב הבנייה אחרי 2012 היה אף גבוה יותר. כך למשל ב-2015 היו כ- 100 אלף דירות בבניה פעילה, לעומת כ-60 אלף לפני עשר שנים. מדובר בעליה של כ -65% למרות שקצב גידול האוכלוסיה לא השתנה כלל, ואין גל של מאה אלף עולים בשנה שמגיעים לישראל. מחירי השכירויות למרות זאת המשיכו לעלות באותה תקופה. לפי נתוני הלמ"ס מדד מחירי הדירות עלה בכ-30% ומדד מחירי הדיור (שכירות) עלה בכ-15% בארבע השנים 2012 – 2016, הרבה יותר מעלית מדד המחירים לצרכן. היכולת לשכור דירה פחתה כיום מאוד.
בנייה פעילה של דירות למגורים - סך כל הדירות. מקור: למ"ס
כלכלני המרכז נותנים מספר סיבות לפרדוקס זה. אחת מהסיבות קשורה בפער הזמנים בין התחלות הבנייה לגמר בניית של הדירות, שכן ניתן לרכוש גם דירות שבנייתן החלה אך עדיין לא הסתיימה, אך ניתן לשכור רק דירות שבנייתן הסתיימה. אפשר לחלוק על הסבר זה שמהותו דחייה, ואפשר להציע הסבר אחר: לא כל הדירות שנרכשו למטרות השקעה הן דירות המוצעות לשוק השכירות. לדוגמה, בירושלים ביותר מ-50% מהדירות בבעלות תושבים זרים לא מתגורר איש רוב חודשי השנה. מכל מקום הדוח של מרכז המחקר מורה, בניגוד לטיעון של מואב ואבידור, שהגדלת היצע הדירות לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות.
מואב ואבידור מתעלמים לחלוטין מרכישות של משקיעים מקומיים וזרים הקונים דירות מסיבות שאינן כלכליות. דירות נופש לסוף שבוע כמו בית ראש הממשלה בקיסריה, דירות נופש לחופשה שנתית, לדוגמה בפרוייקט כפר דוד ובשכונת ממילא בירושלים, דירות כמקלט לשעת חרום למשקיעים זרים, או מסיבות אחרות. רוכשי דירות אלו אינם משכירים את הדירות שרכשו, אלו הן 'דירות רפאים' בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
הגדלת היצע הדירות, כפי שמציעים כותבי נייר המדיניות, לא תעזור מול משקיעים כאלו. על פי הערכת משרד האוצר יש כיום כ- 43,000 דירות ריקות בעיקר בירושלים, תל אביב, חיפה ונתניה. סקירה שערכה עיריית ירושלים העלתה כי בעיר רשומות 11,161 דירות בבעלות תושבים זרים, מתוכן כ-6,000 מוגדרות "דירות רפאים" בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
מסקר הוצאות משקי הבית לשנת 2014 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , ניתן לחשב שיש בארץ כ- 110,000 דירות ריקות. עינת פז-פרנקל, במאמר בגלובס מלפני חמש שנים, כותבת כי על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2010 היו בישראל כ-140.5 אלף דירות ריקות. רק כ-36% מהדירות ריקות מסיבה מהותית: דירות בבנייה שטרם אוכלסו; בתהליך שיפוצים; בעליהן נפטרו או עברו להתגורר במוסד כלשהו; חלקן הרוסות, אטומות או נטושות; ואחרות ריקות מסיבות אחרות. כלומר ב- 2010, היו בישראל כ-90 אלף דירות ריקות הניתנות למגורים.
מבחינת אבידור ומואב, הבעיות בשוק השכירות יפתרו במסגרת כלכלת שוק חופשית, ללא מעורבות ורגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי מטבעו אינו מעוניין להגדיל את היצע הדירות למכירה ולהשכרה, שכן זה יפגע ברווחיות. לפי ד"ר יאיר דוכין, כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה, בידי המדינה ובידי חברות הבניה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן. יזמים מהשוק הפרטי יגדילו את היצע הדירות למכירה ולהשכרה רק אם יצפו או אם יובטח להם רווח גבוה. רווח זה יכול להגיע ממחירי דירות ושכירות גבוהים, ו/או באם המדינה תמסור להם קרקעות בחינם או חצי חינם. זו הדרך הנהוגה כיום בידי המדינה ללא הצלחה יתרה, ובמחיר עצום למשלם המיסים ביחס לתוצאה.
מרכז הגר באוניברסיטת ת"א ניתח את המכרז בהרצליה (גליל ים) לדיור בהשכרה שפורסם בינואר 2014. מניתוח זה מתקבל כי המדינה מכרה מקרקעין בהנחה של 110 מיליון שקל, ובתמורה הצליחה לגרום להוספה של 54 דירות בלבד לשוק השכירות שישמשו ב-20 השנים הקרובות שוכרים בשכר דירה מפוקח. יחד, יחסכו המשפחות השוכרות בפרויקט זה במצטבר 14 מיליון שקל לאורך כל התקופה. אף אחד לא שואל מדוע מערבים את יזמי הנדל"ן אם יש צורך לדאוג להם לרשתות בטחון כלכליות והטבות מפליגות אחרות.
השוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי ממעורבות ממשלתית). בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון – הוא הבעיה.
בשוק החופשי דירות הן מוצר, סחורה עוברת לסוחר, הן נבנות בראש ובראשונה למטרות רווח. תכלית החברה היזמית, ותכלית החברה הבונה היא להשיא (למקסם) את רווחיהן, ובנית דירות אינה אלא אמצעי בדיוק לשם כך- לייצר רווחים. הקריטריון לדירה מוצלחת מבחינת חברות הנדל"ן הוא דירה המושכרת במחיר הגבוה ביותר או הנמכרת במחיר הגבוה ביותר והנבנית בעלות הנמוכה ביותר.
הטענה שכוחות השוק החופשי ידאגו לבדם לשוק השכירות ולדיור בכלל, צריכה היתה להעלם סופית עם משבר הדיור בארץ ובעולם בשנת 2008.
הכותב הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר
השוק הוא לא חופשי.
הדבר הכי חשוב בו הוא לא חופשי – הכסף.
הכסף מונפק מחוב.
כל פעם שלוקחים הלוואה יש אינפלציה כי נוצר כסף חדש.
העשירים לווים בריבית נמוכה וקונים נכסים שנותנים תשואה גבוהה יותר.
רק לבנקים מותר ליצור כסף שלא קיים.
זה מונופול שנתנה להם המדינה לכן השוק לא חופשי.
אולי זה חלום
אבל מחיר ריאלי לדירת חמישה חדרים לזוג צעיר שמעוניין לרכוש את הדירה למגורים ולא להשקעה צריך לנוע סביב 500,000
איך כוחות השוק יכולים להגיע למספר הזה רק אלוהים יודע
ואולי גם הוא לא
900,000
תעגל מצידי למיליון וסגור עסק.
כל מה שמעל זה טירוף בלי אחיזה מציאותית. זאת אומרת יש לו אחיזה במציאות של שוק לא חופשי בכלל, כמו מה שיש לנו בארץ.
לפני 13 שנים בערך שכרתי דירת 4 חדרים במרכז במיקום מצויין קרוב לתחבורה ציבורית וכו'..
בזמנו הבעל בית רצה למכור לנו בסביבות 700000₪.
ומה שמצחיק שזה היה יקר.
היו ימים..
עוד ניסיון של "הכלכלנים" החרטומים לעשות להטוטים ולהביא "מחקרים" שמראים שבעצם צריך עוד ממשלה ועוד חוקים ועוד מיסים ועוד רגלציה ווועדות ומועצות ואז הכל יסתדר.
פשוט הבעיה היא שעד עכשיו לא היו לנו מספיק חוקים ועכשיו, שאנחנו חכמים יותר הודות למחקרי החרטומים, נחוקק עוד כמה חוקים ומחירי הדיור יבואו למקומם בשלום.
אז זה מקום לצעוק: "המלך עירום".
הגדלת ההיצע בהכרח מורידה מחירים. וכנראה ששום מחקר כלכלי חרטומי לא ישנה את העובדה הזו.
אמנם יתכן שהתהליך יקח זמן. יתכן גם שצריך להגיע לרף מסויים מסויים של הגדלת היצע כדי שהמהלך ישפיע. אבל אילו כל הגורמים נשארים קבועים וההיצע גדל, בהכרח תהיה ירידת מחירים. במוקדם או במאוחר.
זו הסיבה שהשינוי במדד השכירות נמוך מהשינוי במדד מחירי הדיור. דירות רבות שנקנו להשקעה הוצעו מיידית להשכרה. ההיצע השכירות גדל והמחירים ירדו (או במקרה הזה לא עלו כפי שהיה ניתן לצפות כתוצאה מעליית מחיר נכס הבסיס).
אכן בתקופה שנמדדה היו עליות מחירים למרות הגדלת ההיצע. זה נבע מהעברת הון עצומה מנכסים פיננסיים לנכסי נדל"ן ממונפים וגם מספקולציה על עליית ערך עתידית. אך יש גבול. מספר המשקיעים הוא סופי (השכר הממוצע כמעט ולא עלה בתקופה הנמדדת וההון העצמי הנדרש לקניית דירה גדל). מספר הדירות שמשקיעים מוכנים להחזיק סופי גם הוא. ולכן ככל שההיצע יגדל, במוקדם או במאוחר, השוק יגיע לרוויה ואז לקריסה.
וכמו חלק מהתגובות כאן גם אני רוצה לחדד את הבעיתיות במשפט הבא:
"את בעיית הדיור יצר השוק החופשי"
האם הריבית נקבעת באמצעות השוק החופשי או שיש וועדה מסדרת שקובעת אותה?
האם קרקעות המדינה נסחרות בצורה חופשית או שיש שחקן אחד (ממשלה) שמחזיק ביותר מ 90% מהקרקעות במדינה?
כמה בנקים מממנים קיימים בשוק?
האם אפשר לפתוח בנק חדש כשיזמים בשוק החופשי שמים לב שהביקוש למשכנתאות גדל?
האם הבנקים רשאים לאשר הלוואת משכנתא ללוה מסויים בתנאים מסויימים בהתאם להערכת הסיכון של אותו לווה או שהם מוגבלים ע"י בנק ישראל לתת הלוואה בתנאים שבנק ישראל קבע?
כמה זמן עובר מרגע שמקבלים בעלות על הקרקע ועד שניתן להתחיל לבנות? והאם משך הזמן הוא תוצר של שוק חופשי?
כמה אישורים צריך להשיג כדי להתחיל לבנות?
האם המועצות המקומיות משתפות פעולה (או לפחות לא מפריעות) ליזמים המעוניינים להתחיל לבנות? האם בכלל יש למעוצות המקומיות אינטרס לבניה נוספת בשטחן?
אריק היקר
היה אריק אחר שידע לבנות במהירות שהיה צריך בעליה הרוסית. כלומר שפישר (עם פ דגושה) עוד לא היה, המדינה בנושא דיור היית מספיק אחראית. מאז פישר (עם פ דגושה) הזה, הדיור היא כלי משחק לכפות על האזרחים להיות חלק בחלוקת העובדה בלי ההבטחה בשוויון הצמיחה.
כלומר האשמה שלנו כלפי הקפיטליזם כאן בארצינו היא עוד לא על חלוקת הצמיחה בכלל, אנו עוד רבים על החוק הראשון של הקפיטל והיא "שלילת הטבע מכל אדם מראש בכדי לכפות עליו להיות חלק בחלוקת העבודה בכפיה"
והדיור היא חלק של המשחק של פישר (עם פ דגושה) ושאר נערי האוצר והבנק.
אני מקווה שעכשיו ברור לך למה כולנו כועסים על דת הקפיטליזם שמבטיחה לנו הרים וגבעות בלי כיסוי. בינתיים רק שוללת מאתנו את הטבע וכופה עלינו להיות עבדי קבלן וכדומה ולשלם את כל המשכורת לאיזה חזיר מאחינו שכל גבורתו שהעז לקחת משכנתא בריבית בלי לחשוב על מחר. מה חשב הטבל הזה ? שלעולם אחיו ישלם לו משכורת שלימה ? הרי אחיו יעשה הכל גם לזכות בטבע ועם הוא עושה את זה על ידי פוליטיקה, אז מה רע בזה ? הרי גם פישר( עם פ דגושה) כפה את עצמו עלינו.
לסיום: הכעס כלפי הקפיטל היא לא על חלוקת הצמיחה בכלל, הכעס היא על הניסיון של הקפיטל להפוך אתונו לעבדים לטייקונים, ואייך הוא עושה זאת ? עם הדיור !!!!
לעצם טיעונך אתה צודק לגמרי שרק "היצע" יפתור את הבעיה. אבל טיפש הוא מי שחושב לרגע שחבורת פישר (עם פ דגושה) יתנו לדבר כזה לקרות.
כל זמן שלא נשמיד כל זכר מהפישר הזה (עם פ דגושה), אין סיכוי שהמדינה תגביר את ההיצע.
מקסמן היקר,
אתה חוזר וטועה.
אין פה קפיטליזם. עוד לא הבנת?
יש פה סוציאל-חזיריזם, חזירו-מקורביזם, פאשיזם. קפיטליזם לא קיים פה.
אז על מה אתה מלין?
ותשים לב לסיפא של דבריך:
"לעצם טיעונך אתה צודק לגמרי שרק “היצע” יפתור את הבעיה. אבל טיפש הוא מי שחושב לרגע שחבורת פישר (עם פ דגושה) יתנו לדבר כזה לקרות.
כל זמן שלא נשמיד כל זכר מהפישר הזה (עם פ דגושה), אין סיכוי שהמדינה תגביר את ההיצע."
זה לא מה שאריק, אני ושחרורון אומרים לך כל הזמן?
די כבר עם הקפיטליזם האמיתי הדימיוני
מה זה סוציאליזם אמיתי?זה שפה או זה שבפינלנד? או זה של שנות החמישים? ומה זה יהדות אמיתית? זו של החרדים? הרפורמים? הקראים? וקומוניזם? זה של רוסיה? של הקיבוץ לפני קום המדינה או זה של היום?
כל איזם שהיה או יהיה יקום זה שיגיד שזה לא האיזם הטהור
תחריראל היקר
מה זאת אומרת שזה לא קפיטליזם ? זאת קפיטליזם "בפעולה" !!
תראה צדיק. בניגוד לקפיטליזם התיאוריה הקומוניסטית הרבה יותר משכנע מבחינת כדאיות מוסריות ובעיקר חשיבתית\פילוסופית. אלא מה, שהקומוניזם נכנסה "לפעולה", היא יצרה את "שמש העמים" וצלה את העמים למוות.
בקפיטליזם, כבר בתיאוריה יש קשיים מוסריים\ערכיים\רציונליים\פרקטיים וק"ו פילוסופיים.
אלא מה, חשבנו אולי הקפיטליזם "בפעולה" היא תשכנע. כלומר הקפיטליזם בתיאוריה היא זבל, לפחות "בפעולה" היא תביא את הגאולה. אבל נדא\כלום\זירו\אפס.
ואני הסביר לך למה בקצרה.
שאתה אומר שוק חופשי באופן מוחלט = קפיטליזם. אתה שוכח משהו קריטי והיא: מי אמר שיש בכלל שוק ? כלומר קודם צריך להיות שוק ורק אחר כך אפשר לטעון שהשוק צריך להיות חופשי. אוקיי ?!
עכשיו אם לכל אדם יש חלקת אלוהים שיש בו הכל, אז מה הוא עושה ? או שהוא יושב על החוף ומשמין, או עוסק בתובנות כלומר לומד וחוקר וכדומה ומביא לנו תרופה לסרטן.
כלומר אף אחד לא מביא אותו לשוק.
במצב כזה הקפיטליזם מתה לפני שהיא קמה.
אז מה ידידי הקפיטליסטים היקרים יעשו ? ובכן שהקפיטליזם נכנסה לפעולה, היא עשתה הכל בכל מכל כל שהאדם יהיה חייב לבוא לשוק, ואז קמה הקפיטליזם לתחיה. כלומר יש כבר שוק.
אבל רגע רגע, אייך אתה מביא את השמנים או את המדענים לשוק ?
דיי פשוט: גוזלים מהם את חלקת האלוהים שלהם, ככה אני כופה עליו להיות חלק בשוק. כלומר הוא כבר מוכרח לבוא לשוק הרי אין לו כלום כי גזלו ממנו את הטבע.
לסיכום:
קפיטליזם "בפעלה" חייבת לשלול מכל אדם את הטבע מראש בכדי שהוא יבא לשוק. וזה מה שחבורת פישר (עם פ' דגשה) עשים בארצינו הקדשה.
עכשיו, אחרי שהבנו את זה, באים אנשים תמימים ושואלים שאלה דיי פשוטה: אם אתה כופה עלינו להיות חלק בחלקות העבדה\שוק ?! אז לפחות תן לנו שיוויון בצמיחה !!! וזה טיעון הגיוני לגמרי גם רציונלי לגמרי, הרי העבדים לא ישתקו וירוצו לבחירות ויתפסו את השילטון ואז יגנבו לך לא רק מה שמגיע להם, רק יגנבו את הכל לעצמם עד הבחירות הבאות וחוזר חלילה וחלילה. וזה במקרה הטוב.
במקרה הרע יבוא עוד היטלר או עוד הפעם יזרח שמש העמים ותיצלה אותנו ביחד למוות.
אפשר סימוכין לנתון של 110,000 דירות ריקות?
הגדלת ההיצע בהחלט הייתה מורידה את מחירי הנדל"ן.
הסיבה שלא מגדילים את ההיצע היא פשוטה – תתכן ירידה חדה מאוד במחירי הדיור שיביאו לזעזוע במשק. כרגע התנאים של המשק ב"ה טובים.
לכן פועלים במישור המדיניות של האוצר – סבסוד, מיסוי, הגבלות בנק ישראל וכו'.
ירידה חדה בזמן קצר יכולה להביא לפשיטת רגל של קבלנים, לאי יכולת של בנקים לממש נכסים, ויצירת מעגל שלילי