שר האוצר, משה כחלון, ניסה ביום שני למזער את הנזקים שנגרמו לו בעקבות ההסכם שהגיע עם רה"מ נתניהו בעניין התאגיד. כחלון הודיע שהחליט למנוע בחירות, לא בשביל השרדותו הפוליטית כמובן, אלא למען הזוגות הצעירים. באירוע פומבי לציון חתימת הסכם גג לבניית עוד 17 אלף יחידות דיור בבית שמש פנה אל הציבור ואמר:
"אנחנו יודעים שעברנו איזשהו משבר, אבל אני רוצה לומר לכם שהאחריות שגילינו פה הייתה מתבקשת והייתה מחויבת, ואתם יודעים מה, גם שילמתי עליה מחיר. אנחנו, כפי שאתם יודעים, עברנו משבר, ואם לא היינו עוברים אותו, אף אחד מכם לא היו פה, ו-10,000 איש שזכו במחיר למשתכן היו קוראים תהילים, והנכים שמקבלים את הבשורה היו מחכים עוד שנה…אני מוכן לשלם את המחיר בשביל הזוגות הצעירים. לצערי הרב, לא כולם חושבים ככה"
תהילים? יתכן ויש כאלה שצריכים לקרא תהילים על כך שלא "זכו" בהגרלה. מיזם מחיר למשתכן, חשוב להבהיר, הוא לא עניין של שחור או לבן. הכדאיות שלו תלויה בהרבה גורמים כמו הון עצמי של בני הזוג, סוג המכרז, מיקומו, המפרט של הדירה, מגמת עליית המחירים בעתיד וכו, אבל מכאן ועד ההכרזה כאילו 10 אלפים היו קוראים תהילים אם היינו הולכים לבחירות, יש עוד דרך ארוכה והנה 5 סיבות לכך:
1. כחלון שכח לתאם עם בנק ישראל את עלות הריביות עבור מחיר למשתכן
במחיר למשתכן מציג לנו כחלון דירות בהנחות של כמה מאות אלפי ש"ח. על פניו – נהדר. הבעיה שהמחיר שהוא מציג הוא רק חלק מהעלות הכוללת של הדירה. מה שכחלון מסתיר הוא שעלות דירה במחיר למשתכן אחרי הנחה תהיה יקרה במקרים מסוימים מעלות אותה דירה לפני שנה בלי ההנחה. כך למשל דירה שתרכשו במחיר למשתכן היום בכ- 1.4 מיליון ש"ח עם משכנתא של כ-900 אלף ש"ח – תעלה לכם בסוף הדרך כ- 2.3 מיליון ש"ח (בתוספת הריבית). מדובר באותה עלות של אותה דירה בשווי של כ-1.7 מיליון ש"ח לפני כשנה עם אותו סכום משכנתא. הסיבה לכך היא הזינוק הגדול בגובה הריבית על המשכנתאות בשנה האחרונה. בנוסף הבנקים מקפיצים בדרך כלל את אותה ריבית למקסימום עבור דיירי המחיר למשתכן, שסובלים ברובם מהון עצמי נמוך, מה שמאלץ אותם לפרוש את המשכנתא לטווח ארוך יותר. כלומר ברוב המקרים העליה בריבית מקזזת לרוכש דירה במחיר למשתכן את ההנחה שניתנה לו.
2. הזמן עד הכניסה לדירה הוא שלוש שנים ויותר
מרגע הזכיה ועד רגע קבלת המפתחות יכולות לחלוף בין 3-4 שנים ולעיתים אף יותר. העלות של שכר הדירה בתקופה זו שישלם הזוכה במכרז, יכולה בעצם למחוק לגמרי את כל ההנחה שיקבל במסגרת המחיר למשתכן. במקרים מסוימים רכישת דירה יד שניה היום תהיה זולה מדירה במחיר למשתכן, אם מקזזים את אותו שכר דירה שהזוכה יאלץ לשלם עד הכניסה.
3. הדירות צמודות למדד תשומות הבניה מרגע זכיית הקבלן במכרז
כאשר רוכשים דירה מקבלן, הוא מחשב את מחיר הדירה לפי עלויות הבניה שלו באותו חודש. הקבלן גם רוצה לבטח את עצמו מפני אפשרות שהעלויות האלה יעלו משמעותית בזמן הבניה, ולכן הוא מצמיד את עלות הדירה למדד תשומות הבניה. במקרה של המחיר למשתכן מישהו נרדם בשמירה. רוכש הדירה עלול לגלות שהוא ישלם על המדד הזה, אמנם כמו כל אחד אחר, אבל הפעם זה לא יהיה מיום הקניה, אלא מיום הזכייה של הקבלן במכרז. המשמעות היא שאם הקבלן יתחיל למשל לבנות שנתיים ויותר לאחר הזכייה, כל הפרשי ההצמדה של השנתיים אחורה יתגלגלו על הרוכש. מדד תשומות הבנייה בניגוד למדד המחירים לצרכן עולה כמעט מידי שנה בשנים האחרונות. ב2016 לבדה עלה המדד ב1.6%.
4. אסור לשפץ או לשנות את מבנה הדירה
בשביל שהקבלן יוכל לספק דירה במחיר נמוך כפי שהתחייב במכרז, הוא צריך להוזיל בעלויות בניית הדירה. בחלק מהמקרים הצמצום עלול לבוא על חשבון איכות הבניה ואיכות המפרט כמו סוגי רצפות, מטבח, מספר שקעים וכו. בניגוד לפרויקטים רגילים, בפרויקט מחיר למשתכן לא מאפשרים לבצע שינויים או לשדרג בזמן הבניה בתוספת תשלום. התוספות האלה אחרי הבניה יכולות לעלות הרבה מאד כסף. על חשבונכם כמובן.
5. בחלק מהמקרים הופכות שכונות המחיר למשתכן לאזור רפאים
אחד הבאגים הכי גדולים בתכנית היא שהמדינה לא מחייבת את הזוכים לגור בבית, מה שהופך חלק גדול מהם להיות משקיעים. כך למשל חושף אבי עמית במגזין עם אשרת קוטלר את שכונת "פסגות אופק" בראש העין. שכונה שמכילה מאות דירות מוזלות ששווקו ע"י המדינה, אך הבניינים המוכנים שם עומדים שוממים ללא דורש. סיפור דומה מתרחש גם בעפולה. האם תסכימו לגור בכל מחיר בשכונה שבה ילדיכם יוכלו לשחק מחבואים במקרה הטוב רק עם רוחות רפאים?