יותר ממחצית מהיקף האשראי לענף הנדל"ן מגיע כיום ממקורות חוץ בנקאים. למעלה מ-90% מאותם מקורות הם גופים המוסדיים – כלומר כספי הפנסיות שלנו. לשם הדוגמא בשנת 2007 היקף הגיוסים עבור נדל"ן מאותם מקורות עמד על 26% בלבד מהשוק. המשמעות היא שכיום 112.5 מיליארד ש"ח מהאשראי החוץ בנקאי מושקע בנדל"ן, רובו ככולו מקורו בכספי פנסיות. מדובר במספר שיא של כל הזמנים. את הנתונים האלו חשפה מחלקת המחקר בחברת לידר טופ קפיטל, שהתבססה על נתוני בנק ישראל ונתוני הגופים המוסדיים,
פה נשאלת השאלה כיצד מאות מיליארדים בענף שבנק ישראל מזהיר מפניו, כך שירידה חדה במחירי הדירות מסכנת את הציבור ואת הבנקים, מתגלגל במלוא עוצמתו על כספי הפנסיות שלנו? אולי זה יכול להסביר את ההתעלמות של חדוה בר, האחראית על יציבות הבנקים, מהמעבר של הסיכון הזה אל עבר גוף אחר שהיא לא אחראית עליו. מה שלא ברור היא מדוע הגברת דורית סלינגר, האחראית על תחום הביטוח, רואה את כל זה ושותקת.
הדבר הוא עוד חמור מכך- המוסדיים מוסרים ממש בימים אלה את כספי הפנסיות ליזמי נדל"ן בריבית "סוף עונה"- כאילו מדובר בענף חסר סיכון. כך למשל רק החודש חברת הכשרת היישוב גייסה סכום של 280 מיליון שקל ל8 שנים בריבית שנתית צמודת מדד של 1.8% – מדובר בריבית הנמוכה ב-0.9% מריבית המקסימום שהוגדרה במכרז שקיימה. מכירים עוד ענף שמספר העסקאות בו צנח ב-9% בתוך שנה בדרכו לנתון הנמוך ביותר של עסקאות (8,800) בעשור האחרון, ושעדיין הריביות בו מגלמות כמעט אפס סיכון? – התשובה לשאלה זו לסלינגר.
מוזרה עוד יותר היא שתיקתו של כחלון. כחלון, שאמר על שוק הדיור ביולי 2016 ש"הבועה הזו תתפוצץ- אנשים יקפצו מהגגות", מאפשר באין מפריע לעשרות מיליארדים בועתיים להתגלגל על הפנסיות. הרי אם תחזית האימים שלו תתגשם אז יחד עם בעלי הדירות – עכשיו גם הפנסיונרים יצטרפו לקפיצה מהגגות. ובכלל – איזה אינטרס נותר לשר אוצר לדאוג לירידת מחירי הדירות במצב כזה?
לאחרונה אנחנו שמים לב למעבר של השקעות לא רק עבור חברות נדל"ן, אלא גם של לוקחי משכנתאות. בנקים החלו למכור במילארדים את תיקי המשכנתאות שלהם למוסדיים, בדיוק כפי שעשו הבנקים בארה"ב בעשור הקודם – מהלך שהוביל למשבר הסאב פריים המפורסם.
הבנקים מכרו כך למוסדיים משכנתאות בשווי של כ- 10 מיליארד ש"ח בשנים האחרונות (ראו את הטבלה המצורפת – מתוך דמרקר). מדובר עדיין בפחות מ5% מכלל תיקי המשכנתאות שמחזיקים הבנקים. הסיבה לכך שהתופעה עדיין מצומצמת יחסית, נובעת מהוראה שהטילה חדוה בר השנה, המגבילה את בנקים ממכירת מעל 6% מתיק המשכנתאות שברשותם. עיקר החשש של בר הוא ככל הנראה מביקורת ציבורית ואבדן הכנסות בבנקים. כל זה נכון לרגע זה. אף אחד לא יפול מהכסא אם התקרה הזו תעלה שוב במהלך השנים הקרובות.
בשורה התחתונה – המוסדיים רעבים לאפיקי השקעה אטרקטיבים ומסתערים על ענף הנדלן הריווחי, מבלי לחשוב יותר מידי מה יקרה כשהבועה תפקע. המפקחת על הביטוח מעדיפה לעצום עין בתקווה שהפיצוץ לא יגיע במשמרת שלה. המפקחת על הבנקים בהחלט יכולה לנשום לרווחה בזמן שהסיכון מפניו היא מזהירה מתגלגל על גופים שלא באחריותה, ושר האוצר נותן שקט תעשייתי למערכת. כשהסערה תבוא הוא כבר גם כך יהיה עמוק בתוך התפקיד הבא.